Ruhsatsız olan veya mevzuata aykırı inşa edilen yapılara af geliyor mu?

Önce “imar affı nedir?” sorusunu yanıtlayalım.

İmar Affı; İmar ve gecekondu yasalarına aykırı bir biçimde üretilmiş ya da üretilmekte olan tüm yapılaşmalar hakkında uygulanacak muameleleri hazırlayan bir kanundur. Bu kanuna göre kaçak yapılaşmalardaki vatandaşların mülkiyet problemlerinin çözülmesi hedeflenir. Daha önce de çıkarılmış olan bu kanunların kamuoyundaki genel ismi “imar affı” olarak bilinmektedir.

Ekim 2017 ayından beri kulağımıza Kanun Hükmünde Kararname ile kat mülkiyetine geçmeyen yapıların affı ile ilgili haberler geliyordu.
Son olarak 6 Ocak 2018 tarihinde Sözcü gazetesinden İsmail ŞAHİN’in ” İmar affı geliyor haberi” ( http://www.sozcu.com.tr/2018/ekonomi/imar-affi-geliyor-2162196/ ) ile gündeme düştü.
Esasen bu durum Türkiye’deki mülk sahiplerinin büyük çoğunluğunu etkileyecek. Bilindiği üzere son 10 yıldır yapılan kentsel dönüşüm ve konut yapılarındaki marka inşaatlar ile ülkedeki imar izin olmayan “iskansız” yapıların oranı ancak %80’lerden %70’lere doğru gerileme eğiliminde.
Esasen bir Kanun Hükmünde Kararname ile milyonlarca vatandaşı etkileyecek ve Olağanüstü Halin Sona ermesinden de sonra bu etkisi devam edecek bir karar alınabilir mi? Esasen bu benim ilgi ve uzmanlık alanım değil. Ancak bana göre şahsım da dahil olmak üzere milyonlarca mülk sahibinin bir itirazı olmayacak , hatta mevcut iktidarın 2019 yılı için iyi bir seçim yatırımı anlamına gelecektir.
Ortada dolaşan taslağı incelediğimde bu hali ile çıkacak bir KHK’nın asıl amacının bir kaynak arayışı olduğunu düşünmekteyim. Kabaca bir hesap ile – ki bence uzmanları teyid etmeli- bu tip bir affın 25-30 milyar dolar kadar bir gelir etkisi olacaktır devlet gelirlerine.
Tabi bir çok vatandaş bu tip bir imar affı ile mutlu olacak iken , Boğaz’daki lüks yapıları da etkileyecek bu aftan dolayı bir şikayeti olmayacaktır çevrecilerin.
Esasen gecekondulardan , kaçak ve ruhsatsız yapılardan ,izinsiz kat ve eklemelere kadar imar mevzuatına aykırı bütün yapılaşmalara af getirilecek diye anlıyorum. Bence en masumanesi bir şekilde inşaat ruhsatı almış olan yapıların gerek müteahhit sorunları, gerek kooperatif problemleri gerekse ilgisizlik ve çeşitli sebeplerden iskan izni ( ki bu oturma müsadesi olarak da adlandırılır) alamamış, İmar Planları ve Yönetmelikleri değişiklikleri ile de alamayacak yapıların iskan iznine kavuşması olacaktır.
Şu anki iktidar 2003 yılında da böyle bir çalışma içinde olmuştu diye hatırlıyorum. Ancak şartlar o tarihte uygun değildi, şimdi uygun hale geldi.
Bir de tabi benim yaşım 43 ancak inceledikçe farkına varıyorum. Daha önce bu tür bir af 1985 yılında ANAP hükümeti zamanında tapu tahsis belgesi yöntemiyle bir anlamda gerçekleştirilmiş, daha sonra 57. hükümet döneminde gündeme gelmiş ancak sonra vazgeçilmiş.

Esasen bu yazdıklarım pek gündeme gelmeyecek , “Kentsel dönüşümü hızlandırmak” amacı ile ifade edilecektir.

Gelelim, 15 maddelik bir Kanun Hükmünde Kararname (KHK) taslağı konuşulan bu imar affının içeriğine.
Anlaşılan düzenlemenin süresi bir yıl olacak. ( Bu da Ohal’in bir yıl daha devam edeceğini gösteriyor)

SÖZCÜ gazetesindeki İsmail ŞAHİN’in haberindeki taslak metinde KHK’nın 13’üncü maddesinde yer alan ifadeye göre, 1985 yılında çıkartılan 3194 sayılı İmar Kanunu’na geçici bir madde ekleniyor.. Madde: “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 30 Eylül 2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne 31 Aralık 2018 tarihine kadar başvurulması ve bu maddedeki şartların yerine getirilmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir.”

Bu hususta bir dipnot vermek isterim.
Esasen yapı ruhsatı yerel yönetimler tarafından verilir. Bölgedeki imar planına uygun olacak şekilde bir yapı inşaat etmek istediğinizde önce belediyeden inşaat yapı ruhsatı alırsınız. Bu ruhsat eklerini ki bunlar inşaa edilecek yapının mimari projesi de dahil olmak üzere aldığınız ruhsat tarihinden itibaren 3 ay içinde belediyeye teslim edilir. Belediye bu mimari projeyi onayladığında artık onaylı bir mimari proje vardır. Bu ruhsata göre en geç 2 yıl içinde inşaata başlarsınız, 5 yıl içinde tamamlarsınız. Tamamlamadığınız taktirde ruhsat yenilemesi şartlarına uygun ise bir 5 yıl daha inşaat ruhsatınız uzatılır. İnşaat ruhsatı kazanışmış bir hak olmamakla beraber önemli olan mümkün olan en kısa sürede inşaatı tamamlayıp yine ruhsatı aldığınız kurumdan iskan iznini ( oturma müsadesi) almaktır. İşte Türkiye bu noktada zayıf. Ortalıkta yapılmış milyonlarca yapı var, bir çoğunun da inşaat ruhsatı bir dönem olmuş ancak yukarıda belirttiğim sebepler ve daha niceleri yüzünden bir türlü iskan izni alınamamış. Zaten bu yapıların bugünkü mal sahiplerinin çoğunlukla müteahhidin yapıda çalıştırdığı işçilerin sosyal güvenlik primlerinin ödendiğine dair belgelerin de olduğu bir sürü belgeyi tamamlamaları mümkün değildir. Esasen süresi biten inşaat ruhsatının güncel imar kanun ve yönetmeliklerine göre yeniden çıkarılmadan iskan izninin alınması da mümkün değildir.
Yani özetle mevcut mevzuat çerçevesinde bu yapıların iskan müsaadesi alarak kat mülkiyetine geçmesi, tapu sahiplerinin de “kat mülkiyetli tapum var” demesi mümkün değildir. Ancak bir kanun değişikliği ile mümkün olabilir. Bunu şu an hükümet Kanun Hükmünde Kararname ile yapmaya çalışıyor anlaşılan.
İskan izni de direkt olarak tapuların kat mülkiyeti olarak tapu siciline kayıtlanması ile ilgilidir.
2007 yılında 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan 5711 Sayılı Kanun değişikliği ile yönetim planlarının tapuya tescilinin kat mülkiyetine geçiş aşaması yerine kat irtifakının kurulması aşamasında yapılması yine kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin belediyelerin resen tapuya 60 gün içinde bildirmesi ile kolaylaşması önemli kolaylıklardı. Bununla beraber 2007 yılındaki 5711 Sayılı Kanun ile 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanun metnine “Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı
tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm için, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir.” ifadesi getirilmiş , tabi uygulanması hiç de mümkün olmadığından 2009 yılındaki 5912 Sayılı Kanun ile 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yine değişiklik yapılarak 14/11/2007-5711 S.K./7.mad.; Mülga fıkra:23/06/2009-5912 S.K./3.mad) “634 Sayılı Kanuna 5711 Sayılı Kanunla (md:7) getirilen dördüncü fıkrası (5912-23/06/2009 değişiklik) ile yürürlükten kaldırılmıştır.” maddesi eklenmiş ve bu uygulama hiç hayata geçmemiştir.

Yani özetle Türkiye’nin gerçekliğinde bu tür bir kayıt affına şiddetle ihtiyaç vardır. Bu konuda popülizm yapmaya gerek yok. Bir çoğumuz çok lüks dahi olsa iskan izni olmayan , yani içinde oturmaya müsaademiz olmadığı yapılarda yaşıyoruz. Önce bunun bir düzenlenmesi gerekiyor. Daha sonra gerek yerel yönetimler, gerek vatandaş gerekse düzenleme ve denetleme görevi olan devlet, bu ilişkilerdeki sorunları çözecek yargı üzerine düşen görevi dürüstçe yerine getirecek ve ülke kaçak yapı, ruhsatsız yapı , iskansız yapı sorunundan kurtulacak.
Dönelim taslağı ortada dolaşan KHK’ya …
Adına İmar Affı diyebileceğimiz bu KHK ile önemli bir gelir sağlanacak demiştim.
Yapı Kayıt Sistemi’ne yapı sahibinin beyanına göre, yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu kaydedilecek. Yapılan tespit sonucunda arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti toplamı üzerinden yüzde 3 oranında kayıt bedeli alınacak. Alınan para dönüşüm projeleri özel hesabına yatırılacak. Bu oranı iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, ayrıca bölgelere göre kademelendirmeye ve başvuru süresini bir yıla kadar uzatma yetkisi Bakanlar Kurulu’na verilecek.

Diğer taraftan özellikle Bina Yönetimlerinin ( Apartman, site, rezidans, toplu yapı yönetimlerinin) , Yöneticilerine çok önemli bir görev düşüyor. Kat maliklerini bu konuda ivedilikle bilgilendirmeliler. Çünkü;”Yapı ruhsatı almış, yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ve maliklerin üçte iki çoğunluğunun muvafakatinin bulunması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecek. Bu durumda, sisteme kayıt bedelinin iki katı ödenecek.” ifadesi yer alıyor. Maliklerin üçte ikisinin muvafakatini en kolay Olağanüstü Genel Kurul çağrılarak yapabilirsiniz. Hatta genel kurula katılmayan maliklerden de yazılı muvafakat alabilirsiniz. Bu sebeple sözkonusu Kanun Hükmünde Kararname çıkar çıkmaz bina yönetimlerinin konuya ilgi göstermesi gerekiyor, çünkü 1 yıllık süre çok kısa olmakla beraber bir çok yapının yıllık Olağan Genel Kurulları Ocak yılında yapılmış ve tamamlanmış oluyor. Bilindiği üzere kat malikleri genel kurulları maliklerin çok az ilgi duyduğu oluşumlardandır.

Bu arada haberde kaçak yapıların yıkım kararlarının ve cezaların iptali de yer alıyor. Kaçak yapıyı kendi arsamıza inşaat ruhsatı almadan yaptığımız yapı olarak tanımlayabiliriz.
Geçerlilik süresi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar olan Yapı Kayıt Belgesi alanlar imar açısından başka bir hakka sahip olmayacak.
Belgenin yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanacak. Yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilecek.
Düzenleme, Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptalini öngörüyor.

Bu arada gecekondulara da önemli bir af geliyor. Gecekonduyu başkasının arsasına ( çoğunlukla kamuya ait arsalara) tabi ki inşaat ruhsatı alamayacağımız için kaçak olarak yaptığımız yapı olarak tanımlayabiliriz. İşte bu arazilerin satışına yönelik bir madde de yer aldığı ifade ediliyor.
“Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların 30 Mart 2014 tarihinden önce Hazine’ye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na da tahsis edilebilecek. Yapı kayıt belgesi sahipleriyle bunların yasal mirasçılarının talepleri üzerine Hazine taşınmazları bakanlıkça belirlenen rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilecek. Bu durumda elde edilen gelirlerin yüzde 50’si genel bütçeye, yüzde 50’si ise dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilecek.”

Özetle sözkonusu KHK ile ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 30 Eylül 2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine” başvurulması gerekecek. Bu başvuru için son tarih 31 Aralık 2018 olarak tarihi belirlenirken, hükümet bu tarihi 1 yıl uzatma yetkisine sahip olacak. Bu başvuru sırasında vatandaş, arsa emlak değeri ile yapı maliyetinin toplamı üzerinde yüzde 3 kayıt bedeli ödeyecek. Bunun sonucunda kendisine yapı kayıt belgesi verilecek. Bu belgeyi alan binalar için varsa yıkım kararı duracak. Elektrik, su, doğalgaz bağlanabilecek. Varsa cezaları iptal edilecek.”

Ne diyelim ? Olursa hayırlı olsun. Ancak ülkedeki kanunları işleyişine bakarak dua edelim de “bu imar affı kaçak yapılaşmayı arttırmasın, olası depremlerde ve hatta durup dururken binaların yıkılmasına sebep olarak can kayıplarını arttırmasın, doğanın, yeşilin, kıyıların yağmalanmasına sebep olmasın. 07 Ocak 2018 , İstanbulTweet