Apartman Yöneticileri Paneli

Tarih ve Saat:  06 Nisan 2019 Cumartesi 13:00 -17:00 | Adres: Kadıköy Belediyesi Kozyatağı Kültür Merkezi | Kapasite: 200 Kişi | Katılım Ücreti: Ücretsiz

Apartman Yöneticileri Paneli

TMMOB Makina Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi Kadıköy İlçe Temsilciliği

Tarih: 06 Nisan 2019 Cumartesi
Saat: 13.00-17.00
Yer: Kadıköy Belediyesi Kozyatağı Kültür Merkezi

Kozyatağı Mahallesi, Bayar Cad./buket Sok. Kozyatağı Kültür Merkezi Ve Meclis Binası 20/1, 34742 Kadıköy/Istanbul – Asia (0216) 658 00 14

Ulaşım:

Panel Detayı:

• Merkezi Isıtma ve Sıcak Su Giderleri Paylaşımı Panelist: Tayfun KARACA
• Asansör Periyodik Kontrolleri ve Bakımları Panelist: Aydın ARAT
• Bina Yönetimi, Ortak Yaşam Kültürü ve Yasalar Panelist: Ozan ÖZEN

Katılım İçin Formu Doldurunuz:

Panel Bilgi İletişim: Selma EREN
0530 5174318

NTV televizyonu SEKTÖR EMLAK Programı için Sn. Selma Şenol  SİYODER- Apartman Site Rezidans ve Toplu Yapı Yöneticileri Derneği Başkanı Sn. Ozan Özen ile bir mülakat gerçekleştirdi. Mülakat  konumuz “ Sitelerdeki Yüksek Aidatlar Nasıl Düşürülür? ” idi. Program 29 Kasım 2013 cuma günü saat 15:25 ′de NTV’de yayınlanacak.

Ntv Canlı Yayın Linki http://cm.ntvmsnbc.com/ServerSite/wui/NTVCanliYayin/default.aspxTweet

Kat görevlisi ile bina yönetimi arasında yaşanan anlaşmazlıklar ve sorunlar , her iki tarafın da haklarını bilmemesi ve görevlerini yerine getirmemesinden kaynaklanmaktadır.

Apartmanlarda, binalarda kapıcı çalıştırma şartlarını İş Kanunu ve Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı tarafından yayınlanan ‘Konutlarda Kapıcı Çalıştırma Yönetmeliği’ belirler.

Yönetici ve maliklerin diğer tarafta kapıcı ve bina görevlilerinin kanun ve yönetmelik koşullarını yeterli olarak bilmemesi sıkıntılar ve sorunları doğurmaktadır.

Taraflar arasında yaşanan uyuşmazlıklarla ilgili mahkemelerdeki dava sayısı da bu nedenle her geçen gün artmaktadır.

Bina görevlileri ağırlıklı olarak mahkelere yapılan fazla mesailer karşılığında ücret ödenmemesi, tazminat ödenmemesi ve izin günlerinde çalıştırılmaları gibi hususlarda müracaat etmektedirler.

Kanun ve yönetmeliklere uyan ve yükümlülüklerini yerine getirdiğini belgeli bir şekilde ispat eden taraf haklı durumda oluyor.

Bu sebeple yönetimlerin özellikle özlük işlerini belgeli yerine getirmesi gerekiyor.
Görevlilere banka vasıtası ile ödeme yapılması önemlidir.

İş sözleşmesinin yazılı bulundurulması ve ‘Konutlarda Kapıcı Çalıştırma Yönetmeliği’ eksiksiz uygulanması sağlanmalıdır.

İş sözleşmesinde iş kanunu ve yönetmeliğe aykırı maddeler bulunmamalıdır.

Görevlinin çalışma koşulları, mesai saatleri açık olmalı ve bu hususlar diğer Kat maliklerine ilan edilerek maliklerin bu hususlara uyması sağlanmalıdır.Tweet

Ozan Özen / Başkan

Ceyhun Baş / Başkan Yardımcısı

Apartman Site Rezidans ve Toplu Yapı Yöneticileri Derneği (SİYODER)

Mühendisler ve işletmeciler olarak yalıtımı, “yapıdan su ve ısı geçişi, su buharı difüzyonu, yangının ve sesin yayılımı gibi fiziksel hareketleri denetim altında tutmayı ve düzenlemek için alınması gerekli önlemler” şeklinde anlatmaya gayret ederiz. Yapıların iç ve dış etkenlerden doğru biçimde korunması; ancak “yalıtım” ile sağlanabilir. “Yalıtım” aynı zamanda “sağlıklı ve konforlu bir yaşamın garantisi” dir. Günümüzde “yapı” kelimesi artık “barınabileceğimiz dört duvar”dan daha fazla şey ifade ediyor. Yapılar artık yeterli konfor ve sağlık koşullarını bir arada sunmak, doğaya dost olmak zorunda.

Özellikle küresel ısınmayla birlikte azalan su kaynakları yüzünden bir çok sektör çevre odaklı üretim yapmaya çalışıyor. Artık tanıtımı yapılan bir çok konut projesi; daha az enerji tüketimi, çevreye daha az karbondioksit salınımı,  atık suyun değerlendirilmesi, güneş ve rüzgar enerjisinden faydalanılması, kojenerasyon tekniklerinin uygulanması gibi bir çok enerji verimliliğini arttırıcı ve çevreye daha az zarar verici nitelikler barındırıyor.

Şu an için bu çalışmalar tabiî ki yeterli değil. Yeni yapılar ile beraber mevcut binaların da enerji verimli ve çevreci hale getirilmesi sağlanmalıdır. Bunun için de tüm yapıların öncelikle yalıtımlı olması gerekiyor. Yalıtım, bina ömrünü ve dayanıklılığını arttırdığı gibi enerji tasarrufu ile çevrenin korunmasına da katkı sağlıyor. Yalıtımlı binalar diğer enerji tasarrufu teknikleri ile birleştiğinde yüzde 30 – yüzde 50 daha az enerji harcar, yüzde 35 daha az karbon salınımı yapar.

Toplu Konutlarda Yalıtım

Toplu yapıların genel kurullarında, maliklerin bir bölümü dış cephe yalıtım uygulamalarını “gereksiz ve lüks bir harcama olduğunu” öne sürebilmekte ve yalıtımdan yana olmamaktadırlar. Kat Mülkiyeti Kanunu esas alındığında ise “gereksiz ve lüks bir harcama” ile “faydalı yenilik ve ilaveler” çok farklı kavramlar olup, bunları hayata geçirmek için ise birinde kat maliklerinin tamamının oluru gerekirken diğerinde salt çoğunluğun kararı yeterli olmaktadır. Şüphe götürmez bir gerçektir ki yalıtım, “faydalı yenilik ve ilave”dir.

Yalıtım, sağladığı enerji tasarrufu ile enerji fakiri ülkemiz için atıl enerjinin büyüklüğü düşünüldüğünde adeta yeni bir enerji kaynağıdır. Bu özellikleri dolayısı ile yalıtım, “sürdürülebilir çevre” için önemli bir adımdır.

Toplu yapılardaki yalıtım uygulamalarını:

• Isı Yalıtımı (Dış Cephe Isı Yalıtımı, Mantolama)
• Çatıların ve Teras Alanların Yalıtımı
• Pencerelerin, Camların ve Doğramaların Yalıtımı
• Su Yalıtımı
• Ses Yalıtımı
• Tesisat yalıtımı
• Yangın Yalıtımı

şeklinde gruplayabiliriz.

Binalarda gerekli konfor şartlarının tam olarak sağlanması için ısı, su, ses ve yangın yalıtımı, bir bütün olarak ele alınıp uygulanmalıdır.

Isı Yalıtımsız Toplu Konutlarda Başlıca Sorunlar

Toplu konutlarda ısı yalıtımı yapılmazsa binadan dışarıya ısı kaybını artacak; dolayısıyla ısınma için harcanan yakıt miktarı da artacaktır. Kullanılan enerjinin konforundan daha az yararlanacak ve tasarruf edilemeyecektir. Isı yalıtımı bulunmayan toplu yapılarda, ısıtma ve soğutma için harcadığımız enerji tüketimi fazla, verimliliği ise az ve dolayısı ile çevreye verilen zarar fazladır. Türkiye ithal ettiği doğalgazın % 38’ini kışın dört ayda binalarını ısıtmak için tüketmekle beraber bir yandan da ısınamamaktadır. Enerji harcaması sadece kış aylarında artmaz , yaz aylarında da soğutma için harcadığımız enerji giderleri artar.

Yalıtımsız binalarda iç mekanı ısıtmak için daha fazla yakıt yakarız, duvar ve tavan ile tabanlarda soğuma fazla ise odayı daha fazla ısıtmak zorundayız. Oda sıcaklığında her 1 santigrad derecelik artış ise aylık yüzde 5 daha fazla harcama demektir.

Isı yalıtımlı olmayan duvar ve perde duvarların içinde difüzyon sonucu yoğuşma oluşur. Duvardaki malzemeler hasara uğrar. Bu tür duvarların iç yüzeylerinde terleme sonucu küflenme ve siyah lekeler meydana gelir, sıva ve boyalar kabarır, iç mekanda dengesiz bir ısı dağılımı oluşur, pencerelere yakın yerler soğuk, iç taraflar daha sıcak olur. Tüm bu sebepler nedeniyle sağlıksız bir ortam oluşur.  Yalıtımsız konutlarda yazın serinlemek için fazla çalıştırılan klimalar, yaz griplerini tetiklerken başka hastalıklara da yol açarlar.

Evlerde ve işyerlerinde düzenli havalandırma yapılması, bağıl nem oranını düşüreceği için yoğuşmanın ortadan kaldırılmasına yardımcıdır. Oysa ısı yalıtımı olmayan toplu yapı ve binalarda kışın odadan duvarlarla kaçan ısıyı daha fazla kaybetmemek için yeterince havalandırılmayan evler, yapılmayan havalandırma ile ortamın neminin artırılmasının engellenerek iç ortam havasının kurutulması, ısının iyi muhafaza edilmemesi kış griplerine sebep olur. Yine yalıtımsız evlerde oluşan küf, rutubet ve mantar da astım ile alerji gibi hastalıklarına da davetiye çıkarmaktadır.

Yalıtımı yapılmayan toplu yapılarda yaşayan veya bu tür binalarda çalışan insanların sıcaklık açısından yaşayabileceği konforsuzluk sağlığı etkilemekle beraber yaşam kalitesinin yanı sıra iş verimini düşürmekte, uyku düzenini bozmakta ve performanslarını azaltmaktadır. Odada sıcaklığın uygun olması için ortam sıcaklığı ile iç duvar yüzey sıcaklığı arasında en fazla 2-3 derecelik bir fark olmalıdır.  Mesela ortam sıcaklığı 20 derece ise iç yüzey duvar sıcaklığının 17 derecenin altına düşmemesi gerekmekte fakat yalıtımsız binalarda bu fark daha büyük olunca içeride bir hava hareketi gerçekleşmektedir. Bunun sonucunda hem içeride dolaşan soğuk hava hem de hareket eden gözle görülmeyen toz parçacıkları insan sağlığını da olumsuz etkilemektedir.

Yalıtımsız toplu konutlar ve binalar çevre kirliğine de yol açmakta, ısıtma ve soğutma için ortalama yüzde 50 daha fazla fosil yakıt tükettiği için sera gazı salımı hızla artmakta, asit yağmurları, ozon tabakasının incelmesi ve hava kirliliği gibi pek çok soruna sebebiyet vererek küresel ısınmayı tetiklemektedir. Yine içme sularının da bozulmasıyla hayvan ve bitkiler zarar görmekte, hava kirliliği ise astım, kronik bronşit gibi solunum yolu hastalıklarına ve alerjilere yol açmaktadır.

Yalıtımsız binalarda müstakil evler için tasarlanmış olan bireysel kombilerin kullanımı yaygındır. Dünyanın hiçbir ülkesinde binlerce toplu konut yapıp, bunlara merkezi sistem yerine, kombi takan başka bir ülke yoktur. Bunun sebebi yakıt faturalarının ve bakım, onarım masraflarının kat maliki ve kiracılarından toplanmasının riskinden ve uğraşısından kaçınılmasıdır. Çünkü yalıtımsız binalarda enerji faturaları yüksek olduğu için, daire başına düşen payların toplanması da zordur. Binaların yalıtımlı hale getirilmesi ve yönetmeliklerin belli kullanım metrekaresini aşan binalarda merkezi sistem ile ısınmaya geçilmesini zorlaması ile faturaların düşmesi bu riskleri de azaltacak ve bir başka tasarruf kaynağı oluşturacaktır. Daha önce sözünü ettiğimiz enerjiden tasarruf edilen faturalara, merkezi sistemin daha fazla kontrol edilebilirliği sayesinde ek olarak %20’ler seviyesinde ek bir tasarruf kalemi daha eklenecektir. Sadece bu tasarrufun ülke ekonomisine yılda 2 milyar dolar katkı sağlayacağı açıktır.

Isı yalıtımı yapılmayan ve merkezi sistem ile ısınan binalarda ise enerji maliyetleri yüksek olduğundan her daireye düşen ısınma bedelleri yüksek olmakta, bu da malik ve kiracılar arasında huzursuzluklara yol açabilmektedir. Isı ve tesisat yalıtımı yapılmayan binalarda inşaat aşamasında veya sonradan yapılacak toplu revizyonlarında daha yüksek kapasiteli kazan, boiler, soğutma kulesi veya chiller’leri, klima, daha büyük radyatörler kullanılacağı için bunlara harcanacak yatırım ve işletme maliyeti de artar.

Yalıtımsız binalarda enerji faturaları yüksek olduğundan kaçak enerji kullanımı artabilmektedir. Tabi enerjinin kaçak kullanımı kesinlikle doğru olmamakla beraber, kaçak kullanılan enerji ve suyun, ödemelerini muntazam yapan vatandaşa pay edilmesi de, adil değildir. Yalıtım hem bireysel hem de binanın ortak enerji harcamalarını düşürdüğünden kaçak kullanıma tevessül eden şahısların vazgeçmelerine imkan da sağlamaktadır. Bu ise ülke ekonomisine aslında görülmeyen başka bir faydasını ifade etmektedir.

Toplu Konutta Su, Ses ve Yangın Yalıtımı Yoksa

Toplu yapının dış duvarlarında ve özellikle toprak seviyesinin altındaki temel, bodrum ve otopark katlarında suya karşı yalıtım yapılmaz ise korozyon meydana gelmekte, özellikle taşıyıcı sistem kolonları ve perde duvarlardaki betonun demire tutunması azalmakta bu da yapının dayanıklılığının azalmasına, özellikle deprem neticesinde daha fazla zarar görmesine hatta yıkılmasına neden olabilmektedir. Su yalıtımı olmadığı için rutubet, küf, mantar vs. sebepler de binada yaşayanların sağlığını olumsuz etkilemektedir.

Diğer taraftan Çatıların  ve Teras Alanların Yalıtımı hem binanın uzun ömürlü olması , dayanıklılık ve metanetinin arttırılması hem de özelikle en üst katlarda oturanların ısı kayıplarının azaltılması ve sağlıklı bir ortamda yaşamları açısından önemlidir.

Toplu konutlarda enerji tasarrufunda unutulmaması gereken önemli bir nokta tesisat yalıtımıdır. Enerji verimliliği için toplu yapıdaki merkezi ısıtma, soğutma veya sıcak su tesisatlarına mutlaka ısı yalıtımı yapılması gerekir. Sıcak hatlarda ısı kaybını soğuk hatlarda ise ısı kazancını önlemekle enerji kayıp veya kazançları dışında, hattı oluşturan boruların yoğuşma sebebiyle korozyona uğraması da önlenmiş olur. Yalıtımsız tesisat borularında meydana gelebilecek korozyon, tesisatın tamamına zarar verir, uzun yıllarda kullanılmaz hale getirebilir.

Toplu konutlarda ses yalıtımı önlemleri alınmamış ise komşu gürültüsü nedeni ile ilişkiler bozulmakta, 24 saatin her saati canlı kalan şehir hayatında bizleri rahatsız eden ve odalarımıza kadar ulaşan ses miktarları artmakta, hatta sonuç ev değiştirmeye kadar varabilmektedir.

Yangın yalıtımı ise toplu konutlarda yaşayanların bir yangın anında binayı can kaybı olmadan terk etmelerine olanak sağlar. Yangının yayılmasını yavaşlatarak, dolayısı ile zehirli gazların çıkışını geciktirerek yangın mahallinden kaçmak için yeterli süreyi sağlayarak,yangın söndürme çalışmalarına zaman kazandırır. Yangın yalıtımı yoksa can ve mal güvenliği tehlikede demektir.

Pencerelerin, camların ve doğramaların yalıtımı yeni yapılan toplu konutlarda imalatçı tarafından çözümlenebilirken, eski yapılarda ise maliklerin her biri tarafından çözülmesi gereken bir sorundur. Ancak sakinler bilmelidir ki kendi yapacakları bu çalışmalar neticesinde binanın tamamındaki yenilemeler toplu olarak her komşunun da ayrıca faydasına olacaktır.

Doğru Bilinen Yanlışlar

Günümüzde; elektrik, havalandırma ve su tesisatlarında yalıtım yapılması ve yangın ile ilgili önlem alınması gerekmediği,  suyla söndürme sistemlerinin yangına müdahalede yetebileceği, dış cepheye cam mozaik, PVC, alüminyum vb. kaplama malzemeleri yaptırılmasının yeterli olabileceği ve ısı yalıtımı yaptırılmasına gerek kalmayacağı, kuzey cephe gibi daha fazla rüzgara, soğuğa ve yağmura açık bölgelerin yalıtım yapılmasının yeterli olacağı, sıcak bölgede bulunan toplu konutlarda ısı yalıtımı yaptırılmasına gerek olmadığı, katlar arası döşemede ses yalıtımı sağlanamayacağı, komşu ve çevre gürültülerinden arınmanın mümkün olmayacağı, banyolarda mutfaklarda diğer ıslak hacim ve özellikle dış ve üst teraslarda seramik, mermer, beton ve şap atılması vs. kaplama malzemeleri ile suya karşı önlem alınabileceği, yalıtımın gereksiz ve pahalı bir harcama olduğu gibi çok yaygın düşüncelerin giderek azalması sevindirici bir gelişmedir. Yalıtımlı binalar, ülkeler için sürdürülebilir kalkınmanın en önemli koşulu haline gelmiştir.

Toplu Konutlarda Yalıtım ve Enerji Tasarrufu

Türkiye, enerjisinin yüzde 74’ünü ithal etmekte ve ülkemizde 8 milyon bina (16 milyonun üzerinde konut) bulunmaktadır. Buna karşılık ülkemiz toplam ihtiyacı olan enerjisinin ancak %25-26 sını kendisi üretebilmektedir.Toplam enerjinin %35-40 kadarı da konutlarda tüketilmekte ve enerji açığımız her geçen yıl büyümektedir.

Ülkemizde binalarının yaklaşık yüzde 84’ünün (6.7 milyon binanın ve başka bir hesapla 13,5 milyon konutun) yalıtımsız olduğu tahmin edilmektedir ki bu maalesef Avrupa Birliği ortalamasının 12 kat altındadır. Türkiye’de inşa edilmiş olan yalıtımsız konutlar, yalıtımlı konutlardan üç kat kadar daha fazla enerji kullanmaktadır. Enerji açığı olan ülkemiz için de yüksek bir gider kalemi oluşturmaktadır. Türkiye ılıman bir iklime sahip olmakla beraber her bir konutumuzu ısıtmak için Almanya’dan 2, Amerika’dan 2,5, İsviçre’den de 3,5 kat fazla enerji sarf etmekteyiz.

Yani yalıtımsız bir binanın net enerji tüketimi 11.000 TL üzerinde iken, bu rakam yalıtım çalışmaları uygulandığı takdirde 3.000 TL’ye düşmektedir. Yıllık enerji tüketimiyle ilgili verilere bakıldığında, ülkemizde yalıtımsız yapılarda ortalama 150-200 kWh/m2; enerji kullanılırken, yalıtımlı binalarda yüzde 60 tasarrufla enerji kullanımı 60-80kWh/m2 olmaktadır. Yalıtımsız binalarımızın enerji kaybı Türkiye ölçeğinde ele alındığında hidroelektrik santrallerinde üretilen elektriğin yarısı olan 18 milyon MWH kadardır. Mevcut yalıtımsız binaları yalıtımlı hale getirmekle ülke bütçesine yılda 4,2 milyar dolar  katkı sağlanabilir. Bununla beraber tüm binalara yalıtım  uygulaması ile beraber bu binalarda diğer enerji verimliliği, merkezi ısınma ve paylaştırma yöntemleri de uygulanarak yılda 7.5 milyar dolarlık enerji tasarrufu sağlanabilir.

Yalıtım doğanın, ekonominin, şirketlerin ve bireylerin kazanmasını sağlamaktadır. Tüketiciler ve toplu konutlarda yaşayanlar bilmelidir ki, ürettiği enerjisi kendine yetmeyen Türkiye’de kaybedilen enerjinin tasarrufla kazanılması yeni bir “enerji kaynağı”dır.

Mevzuatlar ve Yalıtım

Yeni Enerji Verimliliği Kanunu’nda yalıtım zorunlu tutulmuş, merkezi ısıtma sistemlerine yönelik düzenlemeler teşvik edici şekilde ayarlanmıştır.  Daha önce defalarca yürürlüğe girişi ertelenen Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği ve binaların enerji tüketimini gösteren Enerji Kimlik Belgesi zorunluluğu 1 Ocak 2011’de yürürlülüğe girmiştir. Yeni uygulamayla, yeni yapılacak binalarda Enerji Kimlik Belgesi düzenlenmesi zorunludur. Mevcut binaların ise Enerji Kimlik Belgesi’ni, 2017’ye kadar tamamlamaları gerekmektedir. Isı yalıtımı yanında su, ses ve yangın yalıtımı uygulamalarının da zorunlu olması ve denetlenmesi gerekmektedir.Tweet